Главная » Ипотека » Ипотека для богатых

Ипотека для богатых

Ипотека для богатых. Зачем обеспеченные люди берут кредиты на жилье

Ипотека для богатых

Популярность ипотеки на рынке элитного жилья Москвы динамично растет. По данным агентства недвижимости Savills, в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год этот показатель увеличился вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2018 года — в шесть раз. Все более популярна ипотека и на вторичном рынке дорогих квартир столицы: займ в банке берет каждый десятый покупатель такой недвижимости.

Почему все больше обеспеченных покупателей элитного жилья задумываются об использовании ипотечных денег? В подавляющем большинстве случаев они руководствуются пятью мотивами.

Если квартира очень понравилась, а накопить миллионы долларов пока не получилось, покупатель задумывается об ипотечном кредите. Человек видит, что может воспользоваться кредитом и приобретение жилья не придется оттягивать.

Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.

Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.

Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.

Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.



Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.

Заметим, что в целом объем рефинансирования ипотечных займов становится все более значительным. Эксперты Дом.рф оценили потенциальные объемы рефинансирования по итогам 2018 года в 350–400 млрд рублей, или 14,2% от общего объема выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Приблизительно такие же данные (14–15% от общего объема выданных кредитов) приводят представители банковской сферы. Состоятельные заемщики не являются исключением и тоже интересуются рефинансированием. Правда, для многих из них экономия на ипотеке нескольких тысяч или даже десятков тысяч рублей в месяц не является сильной мотивацией, чтобы тратить время на пересогласование условий в своем или новом банке. Поэтому снижение ставки, например, на 0,5% не вызывает активного интереса к рефинансированию.

Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается.

Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.

Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.

В ходе одобрения ипотечного кредита банк, с одной стороны, оценивает реальные возможности заемщика, с другой — потенциальные риски, связанные с той или иной квартирой, которую тот планирует приобрести. Сейчас, как правило, у каждого обеспеченного покупателя есть свои юристы, свой опыт экспертизы объектов и свое видение того, какие доходы у него будут в будущем. В то же время холодный мозг банка позволяет избежать при покупке квартиры в ипотеку каких-либо чересчур эмоциональных, непродуманных, иррациональных либо очень рискованных с юридической точки зрения решений. И для многих покупателей одобрение банка — это своего рода подтверждение, что они принимают продуманное и взвешенное решение.

В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.

Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.

На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.

Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.

О admin

x

Check Also

Ипотека побила очередной рекорд – ВЕДОМОСТИ

В декабре 2017 г. банки выдали более 151 000 ипотечных кредитов на 290 млрд руб., следует из опубликованных на сайте ...

Можно ли взять ипотеку без подтверждения дохода

Ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости Далеко не все потенциальные заемщики могут получить кредит по той причине, что у ...

Ипотека за границей

Многие россияне покупают недвижимость в кредит, и это сегодня вполне реально. Но отношение банков к нерезидентам имеет некоторые особенности. По разным оценкам, россияне берут ипотечные займы за рубежом на сумму от 6 до 11 млрд долл.

Ипотека жилья под залог приобретаемой недвижимости

Как оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости? Одной из самых выгодных для банков и наиболее приемлемых для населения форм кредитования является ипотека под залог приобретаемой недвижимости, ведь при оформлении данного займа нет необходимости искать предмет залога.