Не пропусти
Главная 20 Ваш юрист 20 Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Законодательная база

С 1 января 2005 года на территории РФ вступил в силу федеральный закон № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон детально описывает все моменты строительства недвижимости по форме долевого участия.

В соответствии с требованиями ФЗ правовые отношения дольщиков и застройщика регулируются путем заключения договора долевого участия в строительстве (далее ДДУ). Это обязательное условие.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Если застройщик пытается «впарить» другую договорную форму или договор совместного строительства, инвестирования, предварительные договоры какого-либо правового действия, важно знать, что на такие договоры не распространяется действие закона № 214. В таких случаях дольщики не защищены от произвола застройщика в полной мере, и при обращении в суд их требования попросту не будут удовлетворены.

Договор долевого участия заключается в письменной форме и подлежит обязательной регистрации.

Содержание договора

К заключению договора следует отнестись крайне внимательно, ведь именно на этой стадии недобросовестные застройщики могут пойти на хитрости.

Вот какие моменты нельзя обойти стороной:

  • Точная характеристика будущего объекта недвижимости с утвержденным планом (жилая и нежилая площадь, адрес квартиры и т. д.).
  • Сроки ввода строения в эксплуатацию.
  • Стоимость объекта с порядком внесения платежей участниками строительства.
  • Сроки гарантии на объект.
  • Способы исполнения обязательств по договору его участниками.
При отсутствии в договоре этих условий документ признается недействительным.

В случае смерти участника долевого строительства все его договорные обязанности и права переходят к его наследникам.

Обязанности застройщика

Застройщик обязан в установленные документом сроки возвести объект недвижимости (жилой многоквартирный дом, гараж и т. д.) и, после ввода в эксплуатацию недвижимости, передать объект дольщикам. Возводить объект компания может своими силами или привлекать для этих целей сторонние строительные организации (что должно в обязательном порядке отражаться в договоре).

Также именно застройщик несет все риски случайного повреждения или уничтожения строящейся недвижимости до момента передачи ее в собственность дольщикам.

Обязанности участников долевого строительства

Дольщики должны своевременно выплатить стоимость жилья в сроки, оговариваемые в договоре и принять недвижимость после ее ввода в эксплуатацию.

ФЗ №214 предоставляет дольщикам немало способов отстаивания своих прав: от взыскания неустойки за нарушения договорных положений и вплоть до его расторжения (в ряде случаев даже без согласия застройщика).

Сроки передачи объекта

Застройщик должен передать объект недвижимости дольщику в сроки, указанные в ДДУ. Этот срок должен быть един для всей группы участников строительства жилого многоквартирного дома.

В случаях, когда уложиться в договорные сроки не получается по объективным причинам, не зависящим от застройщика, он обязан за 2 месяца письменно предупредить об этом долевых участников и предложить для согласования новый срок ввода объекта. Во всех других случаях срыва сдачи недвижимости застройщик должен уплатить дольщикам неустойку.

Как рассчитать сумму неустойки

Сумма неустойки, которую должен выплатить застройщик участнику долевого строительства, составляет 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на день исполнения обязательства за каждые сутки просрочки. 

Если дольщиком является физическое лицо, то согласно ч.2 ст.6 ФЗ №214 неустойка дольщику уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пример расчета неустойки

Итак, наш дольщик – физическое лицо:

  • Размер пени составит 2\300 ставки ЦБ.
  • Условная ставка рефинансирования на день рассмотрения дела – 7, 25%.
  • Условная стоимость квартиры: 3000000 руб.
  • Длительность просрочки составляет 1 год (365 дней).

Размер неустойки составит:

3000000 х 365 х 2\300 х 7,25\100 = 529250 руб.

Как видим, сумма очень внушительная. А если за неустойкой обращается несколько десятков дольщиков, то последствия для застройщика весьма плачевны.

Поэтому в такой ситуации компания может предложить выплату «без суда и следствия» в разы меньше, чем при судебном решении.

Тут уже право выбора за гражданином. Получить небольшую сумму быстро, или месяца 4 посудиться с компанией, но «взять» все причитающееся: неустойку, моральный вред, убытки.

Порядок до судебного взыскания неустойки

Этап до судебного решения вопроса должен в обязательном порядке предшествовать обращению в суд.

Претензионное взыскание неустойки с застройщика включает следующие шаги:

  1. Подготовка письменного предложения об уплате неустойки в добровольном порядке. Совет. В обращении нужно апеллировать законодательными нормами: ст. 6 ФЗ №214, ст., ст. 309, 310 Гражданского Кодекса РФ. Также следует привести выдержки из ДДУ. Претензия готовится в двух экземплярах, один остается у гражданина, второй направляется в компанию. Для грамотного составления претензии стоит прибегнуть к юридическому сопровождению процедуры.
  2. Расчет неустойки (формула приведена в материале выше). Тут следует принять во внимание, что помимо общей неустойки от ставки рефинансирования, в договоре может быть предусмотрена дополнительные штрафные санкции. В письмо о требовании выплаты неустойки можно добавить пункт, касающийся возмещения понесенных убытков в результате просрочки (съем жилья и др.).
  3. Формируется пакет документов для направления в компанию застройщика.
    • Копия паспорта участника строительства.
    • Копия ДДУ.
    • Копии финансовых документов об оплате долевых платежей.
    • Претензионное письмо.

Совет. Претензионный пакет направляется ценным письмом с описью вложения и с обязательным уведомлением о вручении. Второй вариант:  вручить документы в офисе компании секретарю с регистрацией в журнале входящей корреспонденции и отметкой сотрудника компании на втором экземпляре претензии.

Порядок судебного взыскания неустойки

В случаях, когда застройщик отказал в выплате неустойки по претензии, можно обращаться в суд.

Готовим исковое заявление в суд и пакет необходимых документов

Требования в иске идентичны претензионным требованиям с дополнением вопроса о выплате морального вреда.

Кроме требований в иске нужно указать:

  • Территориальную принадлежность судебного органа.
  • ФИО истца и адрес проживания.
  • Данные ответчика (Наименование, юридический адрес).
  • Характер нарушения прав и требования истца.
  • Законодательное обоснование выдвигаемых претензий.
  • Документальное подтверждение своей правоты.
  • Цену иска: взыскиваемую сумму с точными расчетами.

К иску прилагаются оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате долевых взносов, госпошлины и претензия застройщику с ответом (если компания направляла ответ).

Совет. Бремя доказывания своей правоты в гражданско-правовых судебных тяжбах законодательством полностью возложено на истца. Поэтому для благоприятного исхода дела в случае подготовки иска стоит прибегнуть к помощи юриста. Причем, специалист должен специализироваться на сопровождении сделок с недвижимостью.

Иск с пакетом документов подается в суд.

После этого следует судебный процесс, проводимый судом общей юрисдикции. Дело может рассматриваться:

  • По месту нахождения застройщика.
  • По месту проживания (временного пребывания) истца.
  • По месту оформления договорных отношений.
  • По месту исполнения договора (расположения объекта недвижимости).
  • В мировом суде в случае когда неустойка не превышает 50000 рублей.

В случаях, когда выставляемая истцом неустойка явно несоизмерима с последствиями нарушения договора застройщиком, суд имеет право уменьшить неустойку. Для этого суд принимает во внимание стремление ответчика исполнить обязательства по договору, фактический ущерб от просрочки и другие важные обстоятельства.

Совет. На кону стоят немалые деньги, и можно не сомневаться, что интересы застройщика на процессе будет представлять высококвалифицированный адвокат. Чтобы быть «на равных», в судебное заседание стоит прибегнуть к услугам юриста-представителя интересов.

Возбуждение исполнительного производства

Исполнительный лист выдается истцу после вступления решения в силу. С этим листом гражданин обращается в местный отдел службы судебных приставов для взыскания суммы. Можно также отправить документ напрямую в банк по месту нахождения расчетного счета компании-ответчика.

Претензия к застройщику

Правила составления претензии следующие:

  • Точное указание наименования компании. Для этого достаточно заглянуть в ДДУ.
  • В отличие от правильного наименования застройщика, данные руководителя в претензии необязательны.
  • При ссылке на ДДУ важно указать его регистрационные данные.
  • Тезисно указать выдвигаемые требования. «Прошу выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи объекта в размере….».
  • Привести точные пояснения размеру выдвигаемой суммы.
  • Отдельным блоком следует составить опись прилагаемых документов.
  • Документы НУЖНО приложить (заверенные копии).
  • В конце должна стоять дата составления претензии и подпись дольщика с расшифровкой. Если этого пункта не будет, застройщик имеет право отказать в регистрации выдвигаемых требований.
 Скачать образец претензии в формате MS Word.

Исковое заявление о взыскании неустойки за задержку сдачи объекта

При составлении иска важно правильно указать реквизиты судебного органа, в который подается требование о взыскании. Эти данные располагаются в верхней части документа. Затем указываются точные данные истца и ответчика. Это так называемая «шапка» иска.

Ниже идет «тело» документа, его описательный раздел с подробным изложением исковых требований. В этом разделе перечисляются:

  • выдвигаемые требования;
  • их точное обоснование со ссылками на законы;
  • точные расчеты стоимости иска;
  • как и в претензии, в судебном заявлении должны указываться точные регистрационные данные договоры;
  • в заключительной части иска указывается дата составления и подпись с ее расшифровкой истца.

«Уловки» застройщиков при оформлении ДДУ

  1. Если площадь под застройку строительная компания получила раньше 2005 года, до принятия федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то возможно заключение инвестиционного договора с дольщиками. Получается, что собственники выступают в качестве инвесторов строительства объекта. В данном случае формально все законно. Однако инвестиционный договор имеет много подводных камней, и при возникновении недоразумений со строительной компанией отстоять свои права значительно сложнее.
  2. Чтобы снять с себя ответственность за результаты строительства, недобросовестная компания вместо долевого договора может предложить заключить предварительный договор купли-продажи объекта с окончательным оформлением сделки по истечении трех месяцев после сдачи дома. При таком раскладе дольщик совершенно не защищен в случае срыва возведения дома.
  3. Иногда застройщик предлагает заключать договор со страховкой. Схема такова: примерно 70-80% от стоимости будущей квартиры выплачиваются по договору долевого строительства, а оставшаяся сумма выплачивается в качестве страхового взноса за договор страхования. При возникновении форс-мажора есть вероятность не получить страховую выплату, если случай не окажется страховым. Кроме того, государство возвращает владельцу купленного жилья сумму подоходного налога 13%. При рассматриваемой схеме страховой взнос не будет принят к возврату.
  4. Еще одна схема, применяемая застройщиками: оформление оплаты через договор займа. Через договор займа оплачивается часть стоимости жилья, остальные деньги – это займ. При возникновении непредвиденной ситуации, предполагающей возврат средств дольщику, деньги по займу застройщик может вернуть векселем, который используется для приобретения другого жилья у данного застройщика. Однако существует шанс оставить его себе на «долгую память» о неудачной сделке.
  5. Вариант двойной продажи квартир – это уже совсем «черная» схема откровенных мошенников. Чтобы себя обезопасить от встречи с ними, у застройщика следует потребовать подлинники документов:
    • Свидетельство о праве собственности на землю.
    • Утвержденный проект будущего строения.
    • Государственное разрешение на постройку.
  6. Из соображений безопасности все расчеты должны осуществляться безналичным способом.

Сэкономить на приобретении жилья порядка 30% весьма заманчиво. Однако нужно обеспечить правовую и финансовую защиту рискованной сделке. Таким гарантом является договор о долевом участии в строительстве, который заключается между компанией-застройщиком и гражданином с 2005 года. Никаких иных схем навязываться не должно.

Самые читаемые:

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями
В жилищное зако...
Как узнать задолженность по налогам физических лиц, 3 способа не выходя из дома
Все граждане ст...
Как происходит наследование, если родитель ребенка был лишен родительских прав
При наследовани...
Зачем при дарении квартиры нужен нотариус?
Дарение – это б...
Продажа конфискованного имущества основные способы продажи
Все чаще встреч...
Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал
С целью повышен...
Какие нужны документы для прописки новорожденного ребенка
Важные моменты ...
Ипотечное кредитование для молодых учителей особенности ипотеки для педагогов
Ипотека для пед...
Как и куда написать заявление о мошенничестве образец документа
Заявление в про...
Как оформить и получить звание Ветеран труда Российской Федерации в 2017 году: порядок присвоения и ...
Звание «Ветеран...
Права ребенка от первого брака на наследство
Довольно часто,...
Можно ли и как приватизировать гараж в гаражном кооперативе и на земельном участке
Для многих из н...
Размер пенсии по инвалидности: ожидается повышение
Пенсии по инвал...
Как написать от соседей характеристику с места жительства практические советы
Казалось бы, чт...
Как бланк страхового полиса ОСАГО отличительные особенности бланка
= 1; adf...
Как оформить брак с иностранцем?
Всего два десят...
Как правильно продлить договор аренды квартиры: дополнительное соглашение, образец
Любой договор, ...
Что такое ДСАГО ключевые особенности
Страхование авт...
Список документов для вступления в наследство на квартиру
В жизни может с...
Какие документы нужны будущим родителям для усыновления ребенка?
Несмотря на сло...
Обязательно ли ставить счетчики на воду в 2016-2017 году и как это правильно сделать?
Согласно Федера...
Земли промышленного назначения: категории, характеристики, нюансы использования
В какой-то моме...
Какие нужны документы для продажи квартиры?
В современном г...
Как оплачивается учебный отпуск основные моменты
Несмотря на воз...
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2017 году: процедура, порядок
Речь сегодня по...
Как оформить больничный во время отпуска?
От внезапной бо...
Возможна ли выписка из квартиры по доверенности?
Встать на госуд...
Где смотреть серию и номер полиса ОМС советы по использованию полиса
В Конституции Р...

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести долю в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней». Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут ...

Можно ли оспорить брачный договор в суде после развода?

Содержание Порядок и причины оспаривания договора Процесс оспаривания договора Можно ли оспорить брачный договор в суде после развода? Различные условия брачного договора очень часто оставляют супруга или супругу в крайне невыгодном положении. Поэтому вопросы о ...

Порядок дарения квартиры или доли родственнику

Чаще всего дарят квартиры детям или другим близким родственникам, стремясь обеспечить им будущее, снабдив жильем. Логично, что при этом люди стремятся сделать все без лишних расходов и в наиболее простой форме. Особенности договора дарения При ...

Как организовать учёт расчётов с подотчётными лицами азбука бухгалтера 2016

Ведение коммерческой деятельности требует максимальной мобильности и гибкости. Нередко для исполнения трудовой функции сотрудникам компании необходимо использовать наличные денежные средства. Решить вопрос помогает система подотчетности. Организация вправе выдать ответственному работнику деньги из кассы. При этом ...

Установление отцовства нужная и возможная процедура

Общество состоит по-прежнему из ячеек, именуемых семьями. Устав и приоритеты в отношениях между супругами складываются по-разному, но основой брака были и есть отношения доверия, любви, самопожертвования, независимо от формы отношений – законных или гражданских. Живущая ...

В какие сроки проводится и какие нужны документы для прописки новорожденного ребенка?

Рождение ребенка – радостное событие, которое вместе с яркими впечатлениями приносит родителям и массу хлопот. Государство требует уведомить его о появлении нового гражданина, поэтому в течение одного месяца у малыша должно появиться Свидетельство, на обратной ...

Регистрация договора аренды: для кого обязательна и как проводится

Арендные отношения в текущем Законодательстве регулируются достаточно детально. В Гражданском Кодексе РФ этому вопросу посвящена глава 34. Необходимо отличать понятие аренды помещения в различных смежных сферах деятельности. Если речь идет о жилом помещении, то более ...

Возмещение морального вреда в суде: за что можно взыскать и как подать иск

В соответствии с положениями статьи 52 Конституции РФ, права каждого гражданина должны содержать возможность получения защиты от государства в случае покушения на них со стороны третьих лиц. Это говорит о том, что лица, преступившие в ...

Налог на дарение недвижимости не родственнику

Процесс дарения недвижимого имущества связан не только с оформлением такой сделки, но и с уплатой обязательного налога, установленного государством. Не зная этого, можно оказаться в неприятной ситуации, когда неожиданно придет большой счет от налоговой инспекции, ...

Материнский капитал в Благовещенске и Амурской области

Какие программы материнского капитала действуют на территории Амурской области? На что разрешено потратить средства регионального капитала и кто имеет право на их получение? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье. На ...

Как оставить ребенка с отцом при разводе

Содержание Когда споры, кому оставить детей, решаются в пользу отцов однозначно Как суд рассматривает, кому оставить детей Почему отцы судятся из-за детей Еще совсем недавно в случае развода общественное мнение, судебная практика безапелляционно стояли на ...

Как осуществляется раздел имущества в браке без развода

Содержание Как поделить имущество Что делится Как делится Мало кто знает, но раздел имущества в браке без развода разрешен законодательно. Еще точнее будет сказать, что раздел от развода не зависит, производится он на одних и ...

Налог на садовый участок для пенсионеров в 2016-2017 году

Грядут нововведения в налоговом законодательстве. Они будут относиться ко всем гражданам РФ и к пенсионерам в частности. Начиная с 2017 года, весьма важным новшеством будет то, что оплата налогов на недвижимость и на земельные участки, ...

Как получить ипотеку на земельный участок или дом с участком

Кредитование в современном мире – актуальная проблематика человечества. Ведь в кризисное время банки стараются не выдавать необеспеченные кредитные обязательства в силу высокого риска. Зачастую владельцы берут залоговые кредиты, закладывая при этом свою собственность. Для получения ...

Какие налоги платит ТСЖ?

Становясь собственников квартиры, хочется, чтобы и ее обслуживание было не только то, которое навязывает ЖЕК, а несколько выше. Насколько выше? Хотя бы настолько, чтобы не спешить найти сантехника до 9.30 утра, иначе после этого времени ...

Как сделать временную прописку

Термин «временная прописка» принято  применять гражданами в повседневной жизни взамен официальному понятию – регистрация по месту пребывания. Рассмотрим, для каких целей и при каких обстоятельствах она оформляется, перечислим перечень необходимых документов и порядок действий для ...

Рейтинг@Mail.ru