Не пропусти
Главная 20 Льготы и субсидии 20 Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года. Проговорился К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Ипотечные облигации – что это?

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  • Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  • Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  • Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы скинут до 1.5% – однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная – ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять хозяина.
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 Об ипотечных ценных бумагах, где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика стабильный – совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера Альпари А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2018 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно перли ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут не по карману (не говоря уже о простых гражданах). Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут снять пенку – получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ Об ипотечных ценных бумагах, увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в сухом остатке? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

О admin

x

Check Also

Как прикрепиться к поликлинике без прописки

Как прикрепиться к поликлинике без прописки Жизненные обстоятельства могут вынудить задуматься о том, как прикрепиться к поликлинике без прописки. Предлагаем изучить вопрос и понять, как ...

Как правильно составить договор аренды квартиры: образец

Как правильно составить договор аренды квартиры: образец Те, кто сдает недвижимость самостоятельно, хочет знать, как правильно составить договор аренды квартиры – образец и инструкции, размещенные ...

Как правильно оформить завещание на имущество?

Как правильно оформить завещание на имущество? Как оформить завещание так, чтобы получить абсолютную уверенность в точном исполнении своей последней воли? Разберемся во всех нюансах процедуры. ...

Как правильно написать жалобу президенту России?

Как правильно написать жалобу президенту России? Легко ли написать жалобу президенту на официальном сайте так, чтобы получить реакцию на свои претензии? Реально ли найти защиту ...

Как поменять фамилию ребенку

Как поменять фамилию ребенку Необходимость выяснения вопроса, как поменять фамилию ребенку, может возникнуть по разным причинам, но главными все же являются плохие отношения с отцом ...

Как поменять фамилию в паспорте: рассматриваем различные случаи

Как поменять фамилию в паспорте: рассматриваем различные случаи Принято считать, что взять новую фамилию в России можно только после замужества – в других ситуациях о ...

Как получить субсидию на строительство дома в сельской местности

Как получить субсидию на строительство дома в сельской местности Компенсировать часть расходов при решении жилищного вопроса поможет субсидия на строительство дома в селе. Насколько реально ...

Как получить статус многодетной семьи: документы, где и как оформить, как подтверждать

Как получить статус многодетной семьи: документы, где и как оформить, как подтверждать Семьям с 3-мя и более детьми настоятельно рекомендуется узнать, как получить статус многодетной ...

Как получить статус малоимущей семьи: документы и оформление

Как получить статус малоимущей семьи: документы и оформление Последний опрос Института соцанализа РАНХиГС показал, что меньше россиян стали причислять себя к беднякам, однако, 30% респондентов ...

Как получить путевку в санаторий (в том числе бесплатно)?

Как получить путевку в санаторий (в том числе бесплатно)? С приближением отпускной поры многие задаются вопросом, как отдохнуть в хорошей здравнице и сэкономить, как получить ...

Как получить пенсию за умершего родственника: сроки, переоформление, документы и вопросы наследства

Как получить пенсию за умершего родственника: сроки, переоформление, документы и вопросы наследства Ст. 1183 ГК утверждает, что, если пенсионер погиб и не успел забрать пенсию ...

Как получить налоговый вычет за путевку в санаторий

Как получить налоговый вычет за путевку в санаторий Пока власть решает, как стимулировать интерес россиян к отечественным здравницам, предлагаем ориентироваться на действующее законодательство и изучить ...

Как получить накопительную часть пенсии умершего родственника: можно ли, наследование и порядок выплаты

Как получить накопительную часть пенсии умершего родственника: можно ли, наследование и порядок выплаты Перед тем как получить накопительную часть пенсии умершего родственника, заявитель должен связаться ...

Как получить материнский капитал: порядок оформления сертификата

Как получить материнский капитал: порядок оформления сертификата Получить материнский капитал несложно. Если все документы в полном порядке, на оформление уйдет максимум 1 месяц и 5 ...

Как получить лицензию на оружие?

Как получить лицензию на оружие? Если гражданин рассчитывает, что процедура, как получить лицензию на оружие, проста, он серьёзно ошибается. Можно потратить уйму времени на обивание ...

Как получить ИНН через госуслуги онлайн: пошаговая инструкция

Как получить ИНН через госуслуги онлайн: пошаговая инструкция Тратить время в очереди в налоговой, чтобы выяснить собственный номер ИНН, больше не нужно – можно узнать, ...