Ипотека: в силу закона, в силу договора — понятие, отличия, особенности регистрации

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир. Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

ипотека в силу
возникновение предметом залога может стать регистрация:
1 – когда
2 – по заявлению кого
госпошлина за регистрацию
закона автоматически без согласия сторон кредитуемая квартира 1) одновременно с государственной регистрацией права собственности
2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса)
не взимается
договора при составлении отдельного договора кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика 1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки
2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя
взимается

Самые читаемые:

Кредит на карту кукуруза онлайн срочно не выходя из дома без отказа
Услуги микрокре...
Список самых богатых людей России по версии Forbes
Пресловутая кри...
Контур Эльба бухгалтерия для ИП и ООО
Для многих пред...
Облигации федерального займа 2017
Государственные...
Ипотека в Тинькофф реально ли это?
Любой солидный ...
Банк Открытие вклады, карты, кредиты для физических лиц в 2017 году
Богатая история...
Как оплатить штраф ГИБДД через Сбербанк онлайн
Крупнейший банк...
Что такое дотация
Дотация это ви...
Кредитный доктор от Совкомбанка: помощь в исправлении кредитной истории
Любые задержки ...
Кредит на строительство дома молодой семье: как получить, где взять
Как молодой сем...
Как пользоваться кредитной картой Сбербанка
Кредитные карты...
МФО еКапуста – онлайн займ, отзывы должников
Примерно 4 000 ...
Как узнать остаток по кредиту в Ренессанс Кредит Банке
  Сег...
В каком банке самый выгодный вклад в рублях
Выгодное размещ...
Вэббанкир отзывы
Вэббанкир: отзы...
Оперативность при получении микрозайма
Оперативность п...
Ипотека в Промсвязьбанке: выгодные проценты в 2017-2018 году
Промсвязьбанк с...
В каком банке взять потребительский кредит
Перед тем, как ...
Все адреса отделений Юникредит банка
Адреса отделен...
Займ под залог автомобиля
Суть займа под ...
Где одолжить деньги не обращаясь в банки даже если плохая кредитная история?
Если нужны день...
Почему ЦБ отзывает лицензии у банков
Список банков, ...
Промсвязьбанк Оранж Премиум Клаб
«Oran...
Обзор личного кабинета Юникредит Банка
Плюсы и минусы...
В каком банке взять потребительский кредит
Перед тем, как ...
В каких банкоматах можно снять деньги без комиссии с карты Альфа банка
Альфа-Банк, оди...
Промсвязьбанк вклады, карты, кредиты для физических лиц в 2017 году, отзывы
ПАО «...
Кредит на строительство частного дома: в каком банке взять, условия получения
Где взять креди...

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*